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Qu’est ce qu’un prêt relais ?

mardi 7 juin 2011,

Devant le cas de figure où un individu possède un bien immobilier et qu’il souhaite en acheter un autre avec ce qu’il obtient de la vente du premier, les banques ont mis en place un montage financier qui permet à l’individu d’acquérir le second bien immobilier avant même qu’il n’ait réussi à vendre le premier. En effet, il est difficile, voire impossible de faire coïncider les dates de la vente d’une maison et de l’achat d’une autre. De plus, lorsqu’un bien immobilier est mis en vente, plusieurs acheteurs accourent pour le visiter et il est parfois trop tard d’attendre que la première maison soit vendue. Alors, dès que l’occasion de s’acquérir une plus belle maison ou juste la demeure rêvée depuis longtemps se présente, il est normal que l’on saute dessus, quitte à contracter un emprunt de crédit immobilier en mettant en gage la première maison. C’est ce qu’il en est du prêt relais. Le prêt relais est donc un financement octroyé par une banque pour l’achat du nouveau logement en attendant de pouvoir vendre l’ancien. Le taux de financement est proportionnel à l’estimation de la valeur de celui qui sera vendu. Son montant s’élève entre 50 et 80% du coût de l’ancien logement. Pour les salariés qui ont un prêt 1% logement et qui doivent se déplacer pour des raisons professionnelles, le montant du prêt-relais couvre les 70% de la valeur du logement à vendre avec un plafond sur le prix. Dans le prêt relais, qui dure un ou deux ans, il existe deux façons de rembourser l’emprunt. Soit l’emprunteur ne règle que les intérêts et ne rembourse le capital qu’une fois la vente de son logement terminée, soit il règle capital et intérêts au moment de la vente du logement. La première option est de loin la meilleure au niveau du coût total de l’opération.

Le prêt relais est un prêt personnalisé car chaque vente est différente. Et comme chaque opération est particulière, la banque tient en compte des détails comme les frais de location, des revenus, et de certains frais supplémentaires. Selon les besoins de l’acquéreur, la banque peut accorder un prêt complémentaire amortissable. Mais comme la notion de risque n’est jamais écartée dans une opération financière, la banque demande en contrepartie plusieurs garanties. Tout d’abord, lorsqu’un individu a un logement à vendre, celui-ci doit être l’objet d’une expertise faite par un notaire ou une agence immobilière avant que sa valeur ne soit prise en compte par la banque. Cette démarche sert surtout à évaluer la qualité du bien immobilier à vendre et de juger le montant du prêt nécessaire pour l’achat du second. Mais les garanties peuvent également être sous formes de caution ou d’hypothèques. La banque les choisit en fonction de la nature de l’opération et surtout le profil de l’emprunteur. Le montant d’une garantie est égal au montant du prêt.

Ainsi, pour un montant emprunté de 161 000 euros, la garantie équivaudra à 150 000 euros additionnés d’une garantie supplémentaire de 11000 euros. C’est le contenu du dossier qui détermine la prise de garantie par la banque. En effet, des propriétaires de dossiers solides n’ont pas eu à prendre d’hypothèque. Dans le prêt relais, les frais annexes comme les frais de dossier et les frais de garantie, peuvent s’avérer très lourds, et il est conseillé de les négocier auprès de la banque. Les banquiers essaient au mieux de satisfaire les acquéreurs en constituant des dossiers personnalisés qui s’adaptent au budget prévisionnel de chacun d’entre eux.


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A propos de l'auteur

. Conseillère bancaire au sein d'un groupe national , Alexandra est aussi initiatrice d'une association de promotion de l'économie alternative depuis plus de 10 ans.

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