Financer un achat immobilier

Lorsque vous achetez un bien immobilier, plusieurs possibilités de paiement vous sont offertes :
 paiement au comptant,
 paiement à crédit, le vendeur consentant à l’acheteur des délais de paiement (à ne pas confondre avec le crédit immobilier),
 paiement en viager.

Indépendamment de ces modalités de paiement, vous savez que la somme totale que vous aurez à verser ne se limite pas au seul prix d’achat, tel que vous en avez convenu avec le vendeur.

S’y ajoutent d’autres frais, tels que le coût des formalités et les frais de notaire notamment :
 environ 6,4 % du prix d’achat pour un immeuble ancien de 230 000 € s’il est acheté au comptant et 7 % s’il est acheté à crédit,
 environ 2,1 à 2,7 % pour un immeuble neuf de même valeur.

Notez aussi qu’en tant qu’acheteur, vous êtes dans la plupart des cas redevable de certains impôts ou taxes.

En pratique, le capital nécessaire pour acheter étant difficile à mobiliser, le financement à crédit est donc particulièrement répandu. Or, la capacité à acheter, y compris en s’engageant dans un emprunt, peut présenter un caractère à proprement parler éliminatoire. Nombre de ménages sont ainsi écartés de l’acquisition, faute de pouvoir réunir entre 10 % et 20 % d’apport personnel pour un prêt immobilier classique.

Il vous faut donc élaborer un PLAN DE FINANCEMENT, autrement dit :
 évaluer l’épargne que vous avez acquise et que vous pouvez librement apporter, qu’il s’agisse d’économies, du produit de la vente d’un de vos biens ou d’un don consenti par l’un de vos proches,
 estimer votre capacité de remboursement, avant de choisir parmi les différentes formules de crédit immobilier (en ce domaine, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence !),
 mais aussi anticiper sur l’évolution probable de vos ressources et de vos besoins.

Une multitude de formules de crédits immobiliers existent sur le marché. En tant qu’accédant à la propriété, vous ne disposez pas cependant d’un choix aussi large, en raison des conditions restrictives propres à certaines formules et relatives à :

 l’objet du prêt,
 vos ressources,
 votre situation familiale ou professionnelle, etc.

Quelles que soient la ou les formules pour lesquelles vous opterez, la loi vous protège.

Le terme "apport personnel" est souvent inexact car votre apport personnel peut être constitué :
 uniquement d’économies ou autres fonds propres,
 de fonds propres et de fonds empruntés,
 voire uniquement de fonds empruntés.

En principe, votre banquier acceptera de prendre en compte :

 le prêt familial qui vous aura été consenti par votre père, mère ou autres proches parents,
 le prêt d’épargne logement auquel vous pouvez prétendre au titre d’un plan ou compte d’épargne logement, PEL ou CEL,
 le prêt "1 % logement" accordé par certaines entreprises à leurs salariés,
 et divers autres prêts tels que les prêts des caisses de retraite, les prêts des collectivités locales, les prêts complémentaires du Crédit foncier aux fonctionnaires, etc.

Bien évidemment, votre banquier prendra en compte le montant des mensualités dues au titre de ces divers prêts, non négligeables, même si le taux d’intérêt afférent semble peu élevé. En règle générale, les établissements de crédit acceptent rarement un taux d’endettement supérieur à 30 % de vos ressources mensuelles.

Avant d’emprunter, vous avez le droit d’être bien informé !

Sachez que toute publicité relative à une formule de crédit immobilier doit, obligatoirement, comporter certaines mentions. Elle doit notamment indiquer la durée de l’opération, son coût total et le taux effectif global du crédit (TEG), c’est-à-dire le taux d’intérêt auquel s’ajoutent divers frais liés au contrat.

N’hésitez pas à solliciter plusieurs établissements de crédit pour trouver celui qui vous proposera les meilleures conditions. La presse spécialisée est relativement abondante en ce domaine. Vous y trouverez ainsi de nombreux tableaux comparatifs qui faciliteront votre recherche.

L’offre de prêt est un document écrit. Ce document vous est envoyé par voie postale gratuitement par votre banquier. Il précise les conditions du prêt : son montant, son coût, les garanties exigées (hypothèque, cautionnement, assurance décès, etc.).

Soyez particulièrement attentif :

 au taux du crédit (fixe, progressif, variable ou ajustable),
 et au calendrier (appelé "échéancier") des amortissements, qui vous indique le montant et le nombre des mensualités, ainsi que la part correspondant aux intérêts et celle correspondant au remboursement du capital, pour chaque mensualité.

Les conditions de l’offre de prêt sont valables 30 jours. Durant toute cette période, votre banquier ne peut donc pas unilatéralement les modifier, en tout ou partie. Il s’agit cependant d’un délai minimal, la validité de l’offre pouvant être maintenue pour une durée supérieure à 30 jours.

Dès sa réception, vous bénéficiez d’un délai de réflexion de 10 jours, pour vous permettre de faire jouer la concurrence et de choisir le prêt le mieux adapté à vos besoins. Vous êtes obligatoirement tenu de respecter ce délai, pendant lequel tout engagement de votre part serait sans effet.

En pratique, compte tenu de l’importance du capital à mobiliser, il vous faut généralement cumuler plusieurs prêts pour réunir le financement nécessaire. Par ailleurs, il peut arriver que votre projet immobilier n’aboutisse pas.

La loi a donc prévu un double système d’interdépendance :

 interdépendance des prêts entre eux,
 et interdépendance de l’acquisition et des prêts.

Sachez que votre contrat d’achat (également appelé " contrat principal ") est obligatoirement conclu sous la condition suspensive d’obtention du prêt qui en assure le financement :

 si ce prêt n’est pas obtenu dans un certain délai (au moins un mois), le contrat d’achat est considéré comme nul et toutes les sommes versées vous sont restituées par le vendeur sans indemnité,
 inversement, le contrat de prêt est lié à la conclusion du contrat d’achat.

VOUS SOLLICITEZ PLUSIEURS PRÊTS COMPLÉMENTAIRES pour mener à bien votre projet immobilier. Or, le refus d’un seul de ces prêts risque de compromettre la réalisation de l’opération immobilière envisagée et de vous pénaliser. Si l’un de ces prêts complémentaires vous est refusé, la loi vous permet de résilier tous les autres contrats de prêt, à une double condition :

 le montant du prêt qui vous est refusé doit être supérieur à 10 % du crédit total,
 vous devez également avoir informé les autres établissements prêteurs que vous sollicitiez d’autres prêts.

VOTRE PROJET IMMOBILIER N’ABOUTIT PAS. Pour une raison ou pour une autre, le contrat d’achat n’est pas signé ou est résilié. En ce cas, la loi vous autorise à résilier le contrat de prêt. Vous ne devrez au prêteur qu’une indemnité pour frais d’étude du dossier, doublement plafonnée à 0,75 % du prêt accordé et à 150 €. Mais, attention ! Vous disposez d’un délai minimal de 4 mois, à compter de l’acceptation de l’offre de prêt, pour réaliser l’opération immobilière. Si la vente est annulée ou résolue passé ce délai, il ne vous reste qu’une seule possibilité : demander le remboursement anticipé du prêt. Pour vous éviter d’être ainsi pénalisé, il faut vous assurer que votre projet immobilier ne rencontrera aucun obstacle avant de signer l’offre de prêt.

En cas de licenciement, chômage, décès, etc., vous pouvez éprouver des difficultés à rembourser les sommes dues. Deux situations peuvent se présenter, votre banquier ayant le choix entre :

 exiger le remboursement immédiat du capital,
 ou majorer le taux d’intérêt, pour le capital restant dû.

S’il exige le remboursement immédiat du capital restant dû, votre banquier est également en droit de réclamer :

 les intérêts échus,
 des intérêts de retard jusqu’au règlement effectif des sommes dues, à un taux égal à celui du prêt,
 et, si le contrat prévoit cette faculté, une indemnité calculée en fonction de la durée du contrat restant à courir, dans la limite de 7 % du capital à rembourser et des intérêts échus à payer.

S’il n’exige pas le remboursement immédiat du capital restant dû, votre banquier peut MAJORER LE TAUX D’INTÉRÊT jusqu’à ce que vous vous acquittiez, normalement, des échéances. Cette majoration est cependant limitée à trois points d’intérêts (autrement dit, pour un taux d’intérêt initialement fixé à 6 %, le taux d’intérêt majoré ne peut pas excéder 9 %). Encore faut-il qu’une clause du contrat de prêt ait été prévue en ce sens.

En fait, tout se passe dans le cadre d’une négociation amiable avec votre banquier. En cas de désaccord total, vous pouvez vous adresser au juge d’instance. Au vu de votre dossier, ce dernier a la possibilité de vous accorder des délais de paiement qui ne pourront pas dépasser 2 ans.

Enfin, si vous êtes dans l’impossibilité totale de faire face à vos dettes, vous pouvez encore saisir la Commission départementale de surendettement.

Vous pouvez effectivement prendre l’initiative de rembourser, par anticipation, tout ou partie d’un prêt immobilier.

Seule restriction à cette faculté : votre contrat de prêt peut interdire tout remboursement partiel anticipé inférieur ou égal à 10 % du montant initial du prêt.

En cas de remboursement anticipé et si le contrat de prêt le prévoit, sachez également que votre banquier peut vous demander de verser une indemnité au titre des intérêts non encore échus.

Dans tous les cas, le montant de cette indemnité ne peut pas dépasser :

 la valeur d’un semestre d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt,
 dans la limite de 3 % du capital restant dû avant remboursement.

Cette indemnité a été supprimée pour les prêts conclus depuis le 29.06.99 en cas de décès, licenciement, invalidité ou changement du lieu d’activité professionnelle.