Opérer une vente en viager est une démarche qui mérite une attention particulière, tant pour le vendeur que pour l’acquéreur. Ce type de transaction consiste à céder un bien immobilier en échange d’un bouquet (capital initial) et d’une rente viagère, versée régulièrement jusqu’au décès du vendeur. La rente est souvent indexée sur l’évolution du coût de la vie, ce qui peut apporter une certaine sécurité financière au vendeur. Cependant, avant de s’engager dans une telle vente, il est essentiel de bien comprendre les implications juridiques et financières de cette formule. Le viager présente des avantages, notamment pour les seniors souhaitant compléter leurs revenus sans avoir à déménager immédiatement, mais il comporte également des risques et des aspects fiscaux à ne pas négliger.
A quoi doit on se préparer en opérant une vente en viager ?
Il faut dans un premier temps comprendre qu’à partir du moment où vous choisissez le viager vous n’êtes plus propriétaire du bien. Le prix de cession est rétribué par le biais d’une rente, chaque mois ou trimestriellement. On a l’habitude de dire que la rente est indexée sur le montant de la vie, jusqu’à votre décès. Vous êtes alors en mesure de recevoir un capital pour une partie de la somme. Le montant est appelé « bouquet » et doit être fixé entre l’acquéreur et vous. Vous êtes aussi en mesure de céder le logement libre ou occupé, également si vous vous gardez un droit d’usufruit, vous pouvez très bien le mettre en location pour aller dans une résidence de retraite, ou dans votre famille.
En quoi cette formule est-elle intéressante ?
Le viager peut vous correspondre si vous êtes une personne âgée, et si vous avez besoin de compléter vos revenus.
Si vous êtes parent(s), cela vous dispensera d’être à la charge de vos enfants. L’opération est rentable, quand la rente est bien menée, et est plus intéressante qu’un placement financier classique. Enfin, les revenus sont peu imposés : si vous avez plus de 69 ans, trente % du revenu seulement sont soumis à l’impôt sur le revenu.
Comment calcule t-on la rente ?
La rente viagère découle de plusieurs facteurs :
- la valeur de la propriété au moment du compromis
- le loyer que vous pourriez en tirer
- votre âge
- votre sexe
Dans un endroit où les loyers sont bas et les potentiels locataires peu nombreux, la rentabilité approche les 10 % ; dans les secteurs plus onéreux où la demande locative est forte, la rentabilité ne dépasse guère 3 %.
Le viager est t-il exposé aux risques ?
Soyons raisonnable, la réponse est « oui ». Mais quels risques ?
- l’ acquéreur cesse de vous verser la rente. Même si le contrat passé prévoit une garantie hypothécaire et une disposition résolutoire vous autorisant théoriquement de reprendre la propriété de votre bien, vous ne pouvez pas être assuré d’être protégé à 100 %.
- Liquidation judiciaire, surendettement, délais de paiement… peuvent vous déposséder du revenu pendant des mois.
Quelques indications pour un vendeur ?
Demandez un capital fixe en complément du revenu. Restez très prudent sur la sélection de l’acquéreur. N’oubliez pas que vous avez le droit de vendre en viager à l’un de vos enfants, mais veillez à traiter les événements de manière réfléchie, surtout vis-à-vis des autres héritiers. Cependant, ne réalisez pas cette opération avec un neveu ou une nièce en conservant la jouissance de la propriété : à votre mort, la succession de 55 % seraient due. Faites-vous assister par un spécialiste qui déterminera si le bien est évalué à un bon prix, que le contrat prévoit une indexation du revenu sur le coût de la vie, un étalement équitable des charges également des travaux, mais aussi une augmentation du prix de vente juste si vous libérez le logement.
Peut être aussi 2 ou 3 conseils pour l’acquéreur ?
Ne perdez pas de vue que vous versez la rente viagère jusqu’à la mort du vendeur, l’état de santé n’est donc pas anodin : si votre vendeur en viager est gravement malade, un membre de la famille peut dans l’absolu, faire annuler le contrat. N’oubliez pas que si vous succombez avant le vendeur, vos héritiers devront récupérer le viager.
En somme, la vente en viager offre une solution attractive pour les propriétaires souhaitant monétiser leur bien immobilier tout en conservant un droit d’usage ou en percevant des rentes régulières. Cependant, elle comporte des risques potentiels, tels que l’interruption du versement de la rente par l’acquéreur ou des complications liées à la succession. Il est crucial de bien choisir son acquéreur, de négocier le montant du bouquet et de s’assurer que le contrat inclut des garanties appropriées. En faisant appel à un expert, le vendeur peut s’assurer que son bien est correctement évalué et que les modalités de la rente sont justement établies. De leur côté, les acquéreurs doivent être conscients des engagements à long terme que représente une rente viagère et des responsabilités qui en découlent.
