Mis en place en 1969 et profondément réformé à plusieurs reprises, le Plan d’épargne logement (PEL) reste, en 2025, un produit d’épargne réglementé dédié à la préparation d’un projet immobilier. Si la réforme du 1er mars 2011 a marqué un tournant (avec la fin du taux fixe garanti à vie pour les nouveaux plans), les dernières années ont également vu d’importantes évolutions, notamment fiscales. Voici ce que vous devez savoir aujourd’hui pour comprendre l’intérêt (ou non) d’ouvrir un PEL.
Un taux garanti mais figé dès l’ouverture
Contrairement à certaines idées reçues, le PEL actuel ne dispose pas d’un taux variable. Le taux d’intérêt est fixé à l’ouverture et conservé pendant toute la durée de vie du plan. En juin 2025, ce taux est de 2,25 % brut, soit environ 1,58 % net après imposition au prélèvement forfaitaire unique (PFU). Il s’agit du meilleur taux proposé depuis plus de 10 ans, dans un contexte de hausse des taux directeurs.
Ce rendement est supérieur à celui des livrets défiscalisés comme le Livret A (3 % mais net d’impôt), et nettement plus stable que celui des marchés financiers. Le PEL est donc redevenu un placement « tampon » pour les épargnants prudents qui souhaitent allier sécurité et rendement modéré.
Prime d’État : un souvenir du passé ?
La fameuse prime d’État, longtemps associée au PEL, n’est plus versée pour les plans ouverts après janvier 2018. Cette prime, qui pouvait atteindre 1 525 € pour l’achat d’un logement labellisé BBC (Bâtiment Basse Consommation), était devenue conditionnée par le montant du prêt et le type de logement. Elle n’existe plus dans les PEL de génération actuelle. Seuls les anciens plans peuvent encore en bénéficier sous conditions.
Une fiscalité moins avantageuse depuis 2018
Jusqu’en 2017, les intérêts du PEL étaient exonérés d’impôt sur le revenu pendant 12 ans. Ce n’est plus le cas. Les PEL ouverts depuis le 1er janvier 2018 sont soumis dès la première année à la flat tax (PFU) de 30 %, soit :
- 12,8 % au titre de l’impôt sur le revenu,
- 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG, CRDS…)
Cela réduit mécaniquement l’intérêt net pour l’épargnant. Toutefois, certains contribuables peuvent opter pour l’imposition au barème si elle leur est plus favorable.
Conditions d’utilisation : des règles précises
Le PEL ne peut être utilisé que dans un objectif immobilier. Il donne accès, au bout de 3 ans minimum, à un prêt épargne logement plafonné à 92 000 € avec un taux prédéfini (2,95 % en 2025). Ce taux est souvent peu concurrentiel comparé aux offres du marché libre, mais il peut représenter une sécurité pour les projets à moyen terme si les taux remontent fortement.
Le prêt est réservé à :
- l’achat ou la construction de la résidence principale,
- la rénovation ou l’extension d’un bien destiné à l’habitation,
- l’achat de parts de SCPI d’habitation.
Les résidences secondaires ou locatives sont exclues du champ d’éligibilité depuis 2011.
Un produit à horizon long terme
Le PEL impose un versement annuel minimal de 540 € et peut atteindre un plafond de 61 200 € (hors capitalisation des intérêts). Il est bloqué 4 ans minimum ; tout retrait anticipé avant ce délai entraîne la fermeture du plan. Après 10 ans, les versements sont interdits, mais le plan peut continuer à générer des intérêts pendant 5 ans.
Au-delà de 15 ans sans mobilisation du prêt, le plan devient un simple compte sur livret bancaire, sans avantage particulier. Cette transformation automatique est une différence majeure avec l’ancien régime illimité.
Le nouveau PEL en 2025 : un placement prudent, mais ciblé
Le PEL version 2025 ne ressemble plus vraiment à celui des années 1990 ou 2000. Il n’est ni le plus rémunérateur, ni le plus souple. Mais il présente plusieurs atouts :
- Rendement garanti pendant toute la durée du plan,
- Prêt immobilier sécurisé en cas de remontée des taux de marché,
- Risque nul, capital 100 % garanti,
- Réglementation stable, contrairement aux placements boursiers.
En revanche, il souffre :
- d’une fiscalité alourdie depuis 2018,
- de la disparition de la prime d’État,
- et d’un manque de flexibilité comparé au CEL ou à l’assurance-vie.
Conclusion
Le nouveau PEL constitue en 2025 un produit adapté aux épargnants prudents et aux familles qui envisagent un projet immobilier dans les prochaines années. Son rendement redevient compétitif, sans être spectaculaire. Son principal intérêt réside dans sa capacité à garantir un taux d’emprunt fixe à moyen terme. Mieux vaut l’envisager comme un outil complémentaire, et non comme une solution d’épargne unique.
Journaliste financier | Analyste des marchés | Pédagogue économique Bonjour, je m’appelle Alex, j’ai 39 ans et j’exerce depuis plus de deux décennies dans le journalisme économique et financier. Mon objectif : rendre compréhensibles les rouages complexes des marchés financiers et des grands équilibres économiques pour un large public. Passionné par l’analyse macroéconomique, les dynamiques boursières et les tendances d’investissement, j’apporte chaque jour un regard rigoureux, indépendant et accessible sur l’actualité économique. Mon travail consiste…
