Lorsqu’un particulier possède un bien immobilier et souhaite en acquérir un nouveau en comptant sur le produit de la vente du premier, les banques ont mis en place un montage financier spécifique : le prêt relais. Ce dispositif permet à l’emprunteur d’acheter le second bien immobilier avant même d’avoir vendu le premier.
En effet, il est souvent difficile, voire impossible, de faire coïncider les dates de vente d’une maison et l’achat d’une autre. De plus, lorsqu’un bien immobilier attractif est mis sur le marché, il peut être rapidement convoité par plusieurs acheteurs. Attendre la vente de son propre logement peut donc faire rater une opportunité.
Ainsi, lorsque l’occasion d’acquérir la maison de ses rêves se présente, il est normal de vouloir la saisir immédiatement, même si cela implique de contracter un emprunt en mettant en garantie le premier bien. C’est là qu’intervient le prêt relais.
Qu’est-ce qu’un prêt relais ?
Le prêt relais est un financement à court terme accordé par une banque pour faciliter l’achat d’un nouveau logement en attendant la vente du bien actuel. Il permet de débloquer des fonds rapidement pour ne pas manquer une opportunité immobilière, tout en accordant du temps pour vendre son bien dans de bonnes conditions.
Le fonctionnement du prêt relais
Montant du prêt relais
Le montant du prêt relais est généralement compris entre 50 % et 80 % de la valeur estimée du bien à vendre. Cette estimation est réalisée par un professionnel de l’immobilier (notaire ou agent immobilier). Pour les salariés bénéficiant du prêt Action Logement (anciennement 1 % logement) et devant déménager pour des raisons professionnelles, le prêt relais peut couvrir jusqu’à 70 % de la valeur du logement à vendre, avec un plafond fixé sur le prix.
Durée du prêt relais
La durée du prêt relais est généralement de 12 mois, renouvelable une fois, pour une durée maximale de 24 mois. Ce délai doit permettre à l’emprunteur de vendre son bien immobilier sans précipitation.
Modes de remboursement
Il existe deux principales options de remboursement pour un prêt relais :
- Le remboursement des intérêts seuls : l’emprunteur ne paie que les intérêts pendant la durée du prêt. Le capital est remboursé en une seule fois lors de la vente du bien immobilier.
- Le différé total : l’emprunteur ne paie ni capital ni intérêts pendant la durée du prêt. Le remboursement total (capital + intérêts) s’effectue à la vente du bien.
La première option est généralement préférée car elle réduit le coût total du crédit en évitant la capitalisation des intérêts.
Les garanties exigées par les banques
Étant donné les risques associés au prêt relais, les banques exigent des garanties solides :
- Hypothèque : le bien immobilier est mis en garantie. En cas de non-remboursement, la banque peut saisir le bien.
- Caution : une société de cautionnement se porte garante de l’emprunteur.
- Nantissement : mise en garantie d’un actif financier (assurance-vie, épargne…).
La banque choisit la garantie en fonction du profil de l’emprunteur et de la nature de l’opération. Une estimation réaliste du bien à vendre est essentielle pour sécuriser le prêt.
Les frais associés au prêt relais
Le prêt relais engendre plusieurs types de frais :
- Frais de dossier : frais administratifs liés à la mise en place du prêt.
- Frais de garantie : coût de l’hypothèque ou de la caution.
- Intérêts intercalaires : intérêts dus sur le capital emprunté pendant la durée du prêt.
- Frais d’expertise : coût de l’estimation du bien à vendre.
Ces frais peuvent alourdir le coût total de l’opération. Il est donc conseillé de les négocier avec la banque.
Avantages et inconvénients du prêt relais
Avantages
- Flexibilité : permet d’acheter un nouveau bien sans attendre la vente de l’ancien.
- Opportunité : évite de rater une offre intéressante sur le marché immobilier.
- Temps de vente : offre la possibilité de vendre son bien dans de meilleures conditions, sans pression temporelle.
Inconvénients
- Coût élevé : les intérêts et les frais peuvent être importants.
- Risque financier : si le bien ne se vend pas dans les délais prévus, l’emprunteur peut rencontrer des difficultés.
- Stress supplémentaire : gérer simultanément un achat et une vente immobilière peut être source d’anxiété.
Conseils pour bien utiliser un prêt relais
- Estimation réaliste du bien à vendre : faire appel à plusieurs professionnels pour obtenir une valeur précise.
- Négociation des frais : les frais de dossier et de garantie peuvent souvent être réduits.
- Prévoir une marge de sécurité : anticiper une possible baisse du prix de vente.
- Comparer les offres bancaires : ne pas hésiter à consulter plusieurs établissements pour obtenir les meilleures conditions.
- Considérer une assurance revente : certaines assurances couvrent la perte financière en cas de vente à un prix inférieur à l’estimation.
Alternatives au prêt relais
Si le prêt relais ne convient pas, d’autres solutions peuvent être envisagées :
- La vente en cascade : inclure dans le compromis d’achat une condition suspensive liée à la vente de son propre bien.
- Le prêt achat-revente : combine le prêt relais et un prêt immobilier classique, avec une durée plus longue et des mensualités constantes.
- La location du bien actuel : conserver le premier bien et le mettre en location pour financer une partie du nouveau prêt.
Le prêt relais est une solution efficace pour faciliter la transition entre la vente d’un bien immobilier et l’achat d’un nouveau. Toutefois, il nécessite une bonne préparation et une compréhension des risques associés. En étant bien informé et en négociant les conditions avec sa banque, l’emprunteur peut optimiser son opération immobilière et réaliser son projet dans les meilleures conditions.
