Adoptée en juillet 2003, la loi Girardin est un dispositif de défiscalisation conçu pour favoriser l’investissement dans les départements, régions et collectivités d’outre-mer (DOM-COM). Elle s’inscrit dans une logique de développement économique local, en permettant aux contribuables métropolitains de bénéficier d’importantes réductions d’impôt en contrepartie d’un investissement productif ou immobilier dans les territoires ultramarins.
Applicable aux investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2025 dans sa version actuelle (loi de finances 2023), la loi Girardin reste en 2025 un levier fiscal puissant, avec des taux de réduction d’impôt pouvant atteindre 50 % du montant investi, sous conditions.
Deux volets : industriel et immobilier
La loi Girardin se décline en deux grands volets :
- Le Girardin industriel : concerne les investissements productifs réalisés par des entreprises ultramarines dans des secteurs éligibles (transport, pêche, BTP, hôtellerie…), souvent via des montages en sociétés en nom collectif (SNC) ou en SAS de portage.
- Le Girardin immobilier : s’adresse aux particuliers souhaitant financer la construction ou l’acquisition d’un logement neuf en outre-mer, pour location ou occupation principale.
Des taux de défiscalisation attractifs
Selon la nature de l’investissement et l’usage du bien, plusieurs régimes s’appliquent :
1. Investissement locatif social (location plafonnée)
- Taux de réduction : jusqu’à 50 % du prix de revient du logement, étalée sur 5 ans.
- Conditions : engagement de location de 6 ans à un locataire dont les ressources ne dépassent pas un plafond ; loyer également plafonné.
2. Location libre (non plafonnée)
- Taux de réduction : jusqu’à 40 % sur 5 ans.
- Conditions : engagement de location de 5 ans, sans plafonnement de loyer ni de ressources du locataire.
3. Résidence principale du propriétaire
- Taux de réduction : 25 %, étalée sur 10 ans (2,5 % par an).
- Conditions : le propriétaire doit occuper le logement pendant au moins 5 ans sans le modifier, ni le louer.
Calcul de la réduction d’impôt
La base de calcul prend en compte la surface habitable du bien (hors annexes), à laquelle peut s’ajouter une terrasse dans la limite de 14 m². Le tout est multiplié par un plafond de prix par mètre carré, révisé chaque année par arrêté. En 2025, ce plafond est d’environ 2 740 €/m² en moyenne, mais peut varier selon les DOM-COM.
Exemple : pour un logement de 80 m² + 14 m² de terrasse à 2 740 €/m², la base de calcul est 94 m² × 2 740 = 257 560 €. La réduction d’impôt peut donc atteindre 128 780 € (à 50 %).
Conditions générales et plafonds
Pour bénéficier du dispositif :
- Le bien doit être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
- L’investisseur doit avoir son domicile fiscal en France,
- Le logement doit être situé dans un territoire ultramarin éligible,
- L’investissement est soumis au plafond global des niches fiscales de 18 000 € (au lieu de 10 000 € pour les autres réductions).
Rendement immédiat mais contraintes fortes
La principale force du Girardin réside dans son avantage fiscal immédiat, applicable dès l’année de l’investissement. Il s’agit d’un mécanisme dit « one-shot » : on investit en année N et la réduction s’applique sur le revenu N.
Mais le dispositif comporte des risques non négligeables : en cas de non-respect des engagements de location ou de revente anticipée, l’administration fiscale peut exiger un remboursement partiel de la réduction. Il est donc indispensable de bien comprendre les modalités du contrat ou de passer par des opérateurs fiables (notamment pour le Girardin industriel).
Un outil fiscal au service de l’économie ultramarine
Au-delà de la carotte fiscale, la loi Girardin vise à soutenir l’activité économique dans des territoires confrontés à un sous-investissement chronique. Elle permet :
- la création de logements neufs accessibles,
- le soutien aux PME locales,
- le développement d’emplois non délocalisables.
En 2025, la loi Girardin demeure un dispositif fiscal de premier plan pour les contribuables fortement imposés et soucieux de donner un sens à leur investissement. Avec des réductions d’impôt importantes et concentrées, elle reste toutefois un mécanisme complexe qui demande prudence et accompagnement professionnel. Bien maîtrisé, il allie optimisation fiscale et soutien économique aux territoires d’outre-mer.
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