L’amendement Scellier est issu de la réforme de la loi Robien, qui a été mis en place lors de la loi de finances de 2009, afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors de dernier trimestre de l’année 2008.L’amendement Scellier a pris fin en 2012, remplacé par la loi Duflot, elle même abrogée en 2014 et remplacée par la loi Pinel, tout jours dans l’objectif de dynamiser l’investissement locatif.
Objectif loi Scellier
L’objectif de l’amendement Scellier est de remplacer progressivement les régimes loi Robien (dont les effets ont pu être critiqués) et loi Borloo qui ont disparu depuis la fin de l’année 2009. À partir du 1er janvier 2009, grâce à l’amendement Scellier les investisseurs peuvent choisir entre la défiscalisation avec l’amendement Scellier, et la défiscalisation en loi Robien dans sa version actuelle, dite loi Robien recentrée.
Les investissements concernés par la réduction d’impôt au titre de la loi Scellier sont :
- d’un logement neuf, en l’état futur d’achèvement,
- la construction d’un logement,
- la transformation en logement d’un local affecté à un usage autre que l’habitation,
- la réalisation, dans des logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence, de travaux de réhabilitation permettant aux logements d’acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs,
- l’acquisition d’un logement inachevé en vue de leur achèvement,
- la souscription, au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d’application de la réduction Scellier sont remplies.
Avantages loi Scellier
Les avantages fiscaux de l’amendement Scellier dépendent d’une location du bien pendant 9 ans pour un usage d’habitation principale. Dans ce cas, ils permettent :
- Réduction d’impôt équivalente à 25 % du prix du logement pendant 9 ans, pour les acquisitions de biens neufs du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2010. À partir du 1er janvier 2011, la réduction passera à 15 % du prix de revient du logement (source : loi de finance pour 2010)
Il est possible de proroger l’engagement de location pendant 3 ans, renouvelable une fois. La réduction d’impôt sera alors de 2 % par an. Il est donc possible d’obtenir au total 37 % de réduction d’impôt sur 15 ans. - La réduction d’impôt Scellier de 25 % est étalée sur 9 ans, à raison d’un neuvième par an. Soit pour un investissement de 100 000 € une défiscalisation de 2 777 € chaque année pendant 9 ans.
- Lorsque la réduction d’impôt excède l’impôt à payer, le différentiel est reportable sur les 6 années suivantes.
- Il n’y a pas de plafond de ressources du locataire à respecter mais un plafond de loyer. Le plafond de loyer sera variable en fonction du lieu d’implantation géographique du bien immobilier. Les zones éligibles à la défiscalisation avec l’amendement Scellier sont les zones A, B1 et B2 (comme pour la loi Robien), c’est-à-dire Paris et la Côte d’Azur (zone A) et les autres grandes villes. La zone C (le reste du territoire) est exclue du dispositif de l’amendement Scellier afin d’éviter la construction de programmes dans les villes où le marché locatif est déjà saturé – saturation qui a conduit aux critiques de la loi Robien, certains propriétaires n’ayant pu bénéficier des avantages fiscaux faute de trouver des locataires.
La valeur d’achat du bien immobilier est plafonnée à 300 000 euros (s’il y a des travaux à effectuer, c’est la somme totale de l’achat du bien et des travaux qui doit être de inférieure à 300 000 euros). Il est à noter que le locataire du futur investissement peut être un membre de la famille s’il n’appartient pas au foyer fiscal.
De la loir Scellier à la loi Pinel
Ces lois liées à l’investissement immobilier ou locatif vont et viennent en fonction des gouvernement. elles ont toujours les mêmes objectifs mais peuvent varier en fonction de priorités gouvernementale.
Lorsque François Hollande est arrivé au gouvernement en 2012, il a remplacé la loi Scellier par la loi Duflot , censée mettre en place un encadrement des loyers. Cette loi modifie quelques dispositions législatives jusqu’à lors mises en place sur la vente et la location immobilière, sur les règles d’attribution des logements sociaux, ou encore sur les les normes de construction.
La loi Duflot ne durera pour autant que deux ans et sera remplacée fin 2014 par la loi Pinel qui offre donc une réduction d’impôt sur le revenu à l’occasion d’un investissement locatif . Cette règle est valable si l’investisseur s’engage à louer le logement en tant que résidence principale pour une durée minimale de 6 ans. Cette dernière loi visant à relancer l’investissement locatif est toujours en cours au 2 avril 2019.